咸宁：创新“五化”举措 破解老旧小区改造“五大难”

咸宁市积极创新“五化”举措，拓宽筹资渠道，健全工作机制，用心用情用力破解老旧小区改造“五大难”，促进了小区居住环境和治理水平双提升。

坚持一体化部署，破解“谁来组织”难

一是市级筹划。咸宁市主要领导多次研究老旧小区改造工作，谋划并推广了“23456”工作法，即“两委建强夯基础”，“三轮”入户听民生，“四难”破解顺民意，“五关”把严保质量，“六措”并举管长远。

二是党建引领。始终坚持因“区”施策，规范组建流程，明确工作职责，确保小区“两委”组建全覆盖。截至目前，全市2033个小区中已组建党支部1847个，占比90.85 %；成立业委会1216个，占比59.81%。全市纳入城镇老旧小区改造计划的小区，均实现了组建党支部、业委会及“交叉任职”三个全覆盖，推动老旧小区改造与社会治理相融合。同时，市级成立了“加梯办”，指导业主成立加装电梯自改委，引导有意愿的电梯公司拓展加装电梯代办业务，通过召开加装电梯联席会议，引导各方积极参与加装电梯工作。

三是机制保障。按照“条块结合、以块为主”的原则，明确市、区、街道、社区职责，压实住建、规划、城管、公安、市场、环保、民政等相关职能部门责任，构建起了行业监管、属地负责、街办组织、社区实施的“四方”联动工作体系，形成了纵向到底、横向到边，市县一体、齐抓共管的工作格局。

坚持人本化理念，破解“居民需求”难

一是将“民生需求”与“功能提升”区分开，防止“过度福利化”。坚持“社会小区为先，机关大院与单位附属小区为次；基础设施配套与公共服务提升为先，涉及建筑本体改造为次；集中连片、规模较大小区为先，规模较小、建筑单体数量3栋以下小区为次”，按照“先民生后提升、先规划后建设、先地下后地上、先功能后景观”的原则，优先解决影响居民基本生活的水、电、路、气及消防等居民急需问题。

二是将“内容菜单”与“居民点单”相结合，实现“一区一策”。将老旧小区基础设施改造与居民所急所愁所盼相结合，除必改项目外，其他均由居民自己“点单”，改造方案因地制宜，更好地贴近居民需求和小区实际。

三是将“老旧改造”与“城市发展”相融合，实行统一规划。编制了《老旧小区改造“十四五”专项规划》，引导各地按照“15分钟生活圈”，统筹片区建设，实行分年分批、拼图式推进。将老旧小区改造与文明城市创建、自然生态公园城市建设等紧密结合，以规划设计为“龙头”，注重“里”“外”兼顾、“软”“硬”结合、“长”“短”并重，切实增强小区改造的实效性和群众的认可度。

坚持规范化实施，破解“如何操作”难

一是强化项目统筹。所有项目必须做好三项基础工作，编制“五定”工作方案。三项基础工作，即开展前期工作（包括“两委”组建、改造意见征询、违建拆除、资金筹集等），完成初步设计批复，拟定小区长效管理方案并确定项目负责人（必须是街办或社区工作人员）。“五定”工作方案，即定项目范围、定改造内容、定实施主体、定资金来源、定工期要求，报经市老旧小区改造领导小组审批后方可组织实施。

二是完善标准规范。编制了《咸宁市老旧小区改造技术规范》《市城区既有住宅加装电梯工作指南》等，为小区改造提供了制度规范和操作指引。

三是简化审批流程。采用集中打包报建的方式，推行“一站式服务”，提高审批效能。创新实施模式，采用EPC总承包和政府平台公司代建等模式开展改造，提高实施效率。四是加强项目调度。推广赤壁模式，组建项目谋划、推进和管理工作专班，高起点谋划，高标准设计，高质量推进，实行县级一周一调度，市级一月一督办、一季一通报。

坚持多元化筹资，破解“钱从哪来”难

一是政府投资。2019-2020年，咸宁市争取中央资金65799万元，市县两级财政列支奖补资金9000万元。在电梯加装项目中，市财政按每部10万元的标准实施以奖代补。

二是居民出资。全市老旧小区居民直接出资约300万元，间接出资约8500万元。通山县纸厂小区居民投工投劳近3万元。

三是社会筹资。引进中铁四局参与老旧小区改造等城市更新项目。市城投公司投资约2000万元，投入小区停车场、小游园等项目；市铁塔公司投入约1000万参与充电桩建设。通城电力公司投资356万元，实施电力管线迁改；嘉鱼县人民医院出资43万元，用于附属小区改造。截至目前，全市老旧小区关联单位和社会力量投入改造资金约1亿元。

坚持专业化运作，破解“长效管理”难

城市三分建，七分管。围绕“环境改善、机制建立、服务提升、居民满意”目标，坚持“面子”与“里子”、“硬件”与“软件”、“应急”与“谋远”相结合，全力打造“党建引领、多方参与、居民自治、共治共享”红色物业“咸宁模式”。

一是区域优化全覆盖。市区两级统筹发力，深入调查，推进市城区社区小区区域优化设置工作，将3个街道重新划分为375个网格，新增网格153个，有效解决大型社区（网格）管辖面积过大、服务力量不足的问题。

二是问题整治全覆盖。由市住建局牵头，联合市直相关部门组建执法工作专班，针对小区居民反映强烈的公服用房交付、违法建设、侵占公共设施、破坏公共绿地、占用消防通道、房屋质保维修等突出民生问题，开展全面排查，建立问题清单，厘清责任，综合运用行政、司法、舆论监督等手段，依法依规推动问题解决，达到了整治一批、震慑一批、清退一批的良好效果，为规范物业管理打下良好基础。

三是标准化建设全覆盖。以物业管理服务的标准化引领规范化，推行红色物业“12345”工作法：建强一个“核心”，即建强小区党支部）；坚持 “双向”引领，以业主委员会、物业企业为引领；突出“三治” 融合，即依托《业主公约》推动“自治”进小区，依托《民法典》推动“法治”进小区，依托红色文化推动“德治”进小区；创新“四大机制”，即共驻共建的联动机制、民主协商的调处机制、质价相符的监管机制、奖惩分明的激励机制；实现“五有”目标，即有阵地、有制度、有活动、有保障、有台账。通过实施优化、整治和提升工程，打造了一批特色鲜明、群众满意的“红色物业”全覆盖示范小区。（佘娟、马映）

来源：湖北省住房和城乡建设厅门户网站